按保物業不可出租 (下)
王美鳳 中原按揭董事總經理
上期提及按保的基本要求是自住，那麼要出租單位便要先「甩按保」。而透過轉按同步「甩按保」是不少用家採用之方法，一來若果樓價已升值，新按銀行用最新物業估值計算五成按揭，業主所需支付的樓價差額便可減少，而且更吸引的一點是，現時銀行現金回贈處高水平，以轉按方式「甩按保」便可同步賺取現金回贈。
舉一例子，買家7年多前透過九成按保購入一個400萬元單位自用，現時希望轉換較大單位並將現有單位出租，現時尚餘按揭額約290萬，仍達原初樓價之72.5%，原則上需補回90萬方可甩走按保，但由於現時物業估值已升至510萬元，轉按銀行承造五成按揭之按揭額可達255萬，故此業主只需補回35萬便可「甩按保」並將物業出租。然而，近年樓價整體上以窄幅上落為主，而開首幾年償還本金比例亦不多，現時以30年還款期來說，首3年償還本金約6%，如3年後要將單位轉作出租，仍需補回樓價差額約達35%。
「甩按保」或涉罰息支出
若不想轉按，用家需要向原按銀行申請「甩按保」並通知擬將物業轉作出租，留意一點，由於是屬於原有按揭之調整，銀行會以原初樓價去計算物業轉作出租之可造按揭額，故此若樓價升了仍不可以最新物業市值去計算按揭成數，而最簡單方法是以部分還款形式將按揭貸款額降至五成，但要注意部分還款之罰息期是否已過，否則會涉及罰息支出。
