樓宇強拍 小業主怎麼辦？
黃江天 資深法律人
行政長官於施政報告提出放寬申請強拍門檻。日後下調強拍門檻，小業主若不想被強迫賣樓，如何維護自己的權益？小業主是否一定要接受多數份數擁有人的收購價？若不接受，物業會被強拍賤賣嗎？法例對於小業主有什麼保障呢？
小業主有權不接受多數份數業主的收購價。在現行法例下，收購者必須成功購入（或併合）不少於90%業權份數（或80%業權份數，視情況而定）後，才可向土地審裁處申請強制售賣令。審裁處會依法把關，維護所有業權人的利益，根據實際證據裁定多數份數業主是否已經達到條例要求，從而決定應否批出售賣令，亦會進一步評定各單位的現值以作分攤日後拍賣整塊土地業權的收益比例、評定土地重建價值以設定拍賣底價，從而以確保物業被強制售賣後，小業主能取得合理賠償。
如小業主不同意申請人評估的現值或其他理據，可以提出反對。在收到申請通知書後21天內，向土地審裁處提交大致上符合表格33形式的反對通知書，說明反對申請的理由及是否出席聆聽，並須在21天內將該反對通知書的副本送達申請人。
根據條例，審裁處就物業價值評估、建築物樓齡、保養狀況、該地段應否重新發展和其他申請理據爭議進行聆訊，並作出裁決。身為申請人的大業主需證明已採取合理步驟但仍未能成功收購餘下業權；小業主身為答辯人，可提出專家證據證明樓宇結構依然健康及安全，也可提供事實證據說明相關事宜。若然樓宇本身仍適合居住，審裁處則未必批出強拍令。小業主如不滿收購價，亦可在聆訊中由測量師報告證明物業價值，藉此爭取最公平合理的價格。
