「呼吸Plan」8招防爆煲
近年不少發展商推出所謂「呼吸Plan」（意指有呼吸就可以簽約）的五花八門付款辦法，惟近日樓市出現多宗新盤「上會」（找銀行做按揭）問題的個案，有買家的單位遭發展商收回，白供過千萬元樓款，甚至有長沙灣新盤買家因財務問題壓力爆煲「企跳」。這些看似協助「上車」的措施，是建基於買家不斷有人工加或樓價繼續上升，但近年樓市及工資增長都不如預期，致使部分買家在「上會」或轉按遇上困難。專家提醒，要警惕市面「呼吸Plan」風險，並介紹買前買後各4招供買家自救。
記者黎梓田
買前4招
第一招：最緊要起底
吸取長沙灣「睿峰」的教訓，入市新盤之前先了解發展商背景及財政情況。一般而言，本地大型發展商財政狀況穩健，較少有「借唔到錢」的情況；中小型或海外發展商的背景及財政狀況較難掌握，打算以這些發展商高成數按揭入市新盤的買家應有心理準備。
第二招：預留借貸資金
新盤發售前期，預留用於借貸的資金會比較充裕，如果打算向發展商借錢入市的買家愈早借錢愈好。計數後發現頭按資金不夠的話，建議找審批頭按速度快的銀行，然後找發展商指定的財務公司申請二按，也是愈早愈易成功。
第三招：「Plan B」做準備
小心駛得萬年船，做人永遠要有「Plan B」。意思就是永遠要設想有最壞情況出現，做好兩手準備。設想入市新盤時，申請發展商高成數按揭不獲批怎麼辦，再擬定入市策略，最好先預留多一成樓價的資金作後備。如果收入不夠的話，可以事先諮詢家人能否做擔保人；首期不夠的話，則要視乎親人能否借出資金應急。
第四招：借其他財仔
除了發展商本身指定的財仔之外，目前市場財仔一按利息大約8厘至12厘，如果買家財政狀況不理想甚至可達18厘。不過由於相關利息支出非常高昂，借其他財仔實屬「下策」，非必要最好不要使用。
買後4招
第一招：轉按
由「呼吸Plan」轉按至其他銀行是現行最慳息的方法，雖然轉按後利息比「呼吸Plan」便宜一大截，但仍要注意壓力測試考驗。萬一過不了壓力測試，可諮詢家人能否做擔保人，又或向親友借資金，減少承造按揭的成數，遷就通過壓力測試的要求。
第二招：定息按揭
如果未能符合壓測資格轉按，由按揭證券有限公司推出的定息計劃可以是另一選擇。定息計劃分為10年、15年及20年，年利率分別為2.55厘、2.65厘及2.75厘，其後借款人可繼續根據採用定息或浮息按揭供款，浮息按揭息率為P-2.35厘，每宗私人住宅貸款上限為1,000萬元。定息按揭賣點是豁免壓力測試，申請人只要入息符合供款與入息比率便能符合資格。
第三招：放售物業
現時在3年內放售物業，需要支付額外印花稅（SSD），買入6個月內要收取20%，6至12個月內要收取15%，12至36個月內要收取10%。如果「呼吸Plan」蜜月期後難以供樓，可在期限後放售物業。買賣物業涉及樓價風險，如果樓價上升，扣除賣樓開支後仍有機會獲利，但如果樓價下跌，業主有機會蒙受損失。
第四招：放租
業主如果種種原因無法還款，又面對樓價下跌難以賣樓，可考慮把物業放租，由租客協助供樓。不過租金多寡視乎租務市場反應，租金未必能完全覆蓋供樓開支。另外，如果業主當初打算買入單位自住，放租後要考慮自己往後的暫住地方，有需要先和家人同住。
