銀行體系續水浸 H按見近3年低位
大行調高明年樓價預測至升逾5%
港匯連日走低，昨日於7.8196至7.8242水平上落。預期明日銀行體系結餘達1,736.25億元。由於銀行體系持續「水浸」，1個月本港銀行同業拆息（HIBOR）跌至0.96厘，為2022年7月21日以來新低，以市場普遍承造H按息率H+1.3厘計算，H按實際息率已降至2.26厘，為2022年7月以來近3年低位。以平均按揭額500萬元計，較月初巿場封頂息3.5厘，按息減幅達1.24厘，每月供款慳3,341元或14.9%。有大行認為，拆息續跌有利樓市，其中。高盛調高2026年至2027年樓價預測，評級機構惠譽則認為拆息回落有助緩解香港銀行資產質素壓力。
高盛發表報告指，1個月HIBOR下跌主要由於銀行體系流動性過剩。預期2025年至2027年1個月HIBOR平均值分別為3.25厘、2.85厘和2.71厘。HIBOR處於低水平，有助住宅物業價格上漲，並降低發展商借貸成本。
該行預計，當前私人住宅市場尚有2.8萬伙未售現樓庫存需約20個月消化，估計達中期庫存水平需約10個月。重申今年住宅樓價保持平穩，惟將2026年及2027年樓價預測，由原本上升3%及4%，上調到升5%及6%。
新地（0016）副董事總經理雷霆指出，近期港元拆息下跌，按揭利率降低，供樓成本低於租樓，吸引部分租客轉向置業。預期下半年資金將流入物業市場，推動樓市交投，樓價有望回升5%至10%。
緩解港銀資產質素壓力
另一方面，惠譽認為，若HIBOR持續回落，可以緩解香港銀行部分資產質素壓力，但對商業物業市場，需有待商業活動廣泛復甦，才能解決空置率高企問題，而本地營商情況取決於全球貿易環境，但美國關稅政策仍存在不確定性。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，拆息下跌可減輕置業人士供樓負擔。此外，現時租金回報平均已升至3.5%，部分更超過4%，市場按息跌至2.26厘已大幅低於租金回報，以七成按揭及平均租金水平計，供平過租情況更為明顯，平均供平過租幅度已擴闊至8%。
王美鳳稱，今年租務旺季即將開始，需求上升繼續推升租金，料供平過租持續，加上市場定存息率已大幅下調，推動轉租為買及買樓收租需求增加，料對樓市及樓價回穩帶來支持。
1個月拆息料上落波幅大
王美鳳認為，今次資金湧港與金融海嘯後各大央行推出貨幣寛鬆政策令游資過多情況不同，當銀行體系結餘大幅供過於求狀況回復正常化，拆息或逐步回升，料1個月拆息上落波幅甚大，估計本港H按實際息率在2厘多至3厘多區間上落。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，未來拆息走勢視乎市場對港元需求，如銀行體系總結餘維持於千億元水平以上，料HIBOR短期徘徊於1厘至2厘。另外，據3月份金管局住宅按揭統計調查，H按選用比例90.4%，按月降3.2%，為5個月新低。
曹德明指，現時HIBOR處於低水平，H按供樓人士利息低於鎖息上限，比P按供樓更為優惠，其優勢已即時反映。即使未來息口有機會回升，H按業主仍可繼續以封頂息率供樓，屬「進可攻、退可守」按揭計劃，料H按仍主導市場，選用比例有機會再次回升。
