港鐵小蠔灣項目流標
規模龐大兼屬遠期發展 成本和不明朗因素大增
繼市建局觀塘裕民坊百億商業項目本月初流標後，再有大型項目流標。港鐵公司（0066）昨宣布，上周接獲3份標書的小蠔灣項目第1期流標，為不足兩個月內，第3幅流標地皮。有測量師表示，鐵路上蓋流標相當罕見，在目前市況下，發展商投地意慾疲弱，加上項目規模龐大兼屬遠期發展，鐵路站要多年才通車，因而面對成本和不明朗因素大增，令項目最終流標收場。
港鐵表示，不接納任何有關該項目的標書文件，將會適時重新招標。項目是繼2021年11月東涌牽引配電站項目流標後，近5年內第二個流標的港鐵項目。
小蠔灣項目上周截標，僅收到長實（1113）、新地（0016）及會德豐地產的標書，是自2014年4月將軍澳日出康城4期（現發展為晉海）後，近九年來收標最少的港鐵項目。而去年底項目截收意向書時，合共收到33份意向書。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，近期新盤去貨速度減慢，加上政府陸續推出官地，發展商面對小蠔灣規模龐大的新發展區項目，出價相對保守，待市況回暖，料有助大面積地皮招標。若發展商手上貨源被消化得七七八八後，亦會恢復投地意慾。
他認為，港鐵往後應考慮是否自己興建好上蓋再招標，減少發展商在技術及成本上的考慮，因為香港並非每間發展商都有興建車站設施經驗，如能減少發展風險，相信可提升發展商投標意慾。
對後市預期出現落差
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，港鐵與發展商對後市的預期有一定落差，項目只接獲3份標書，反映發展商投標意慾疲弱。小蠔灣項目有別其他港鐵項目，中標發展商要「守」多年，相關鐵路站才會通車；而發展商要負責興建部分平台、車站設施及車廠等設施，增加成本和不明朗因素。
問到近月市場接連出現地皮流標，他認為，赤柱官地流標原因是定位豪宅地；市建局觀塘市中心項目則受商業元素影響；至於小蠔灣第1期則屬遠期項目，3個流標項目均有其致命弱點，相信流標對整體樓市只有短暫影響。
可重新考慮分紅比例
港大房地產及建設系客座副教授張聖典表示，小蠔灣項目屬於新區，同區並無其他項目可比較，港鐵及入標發展商對該區前景有落差，以致雙方在價錢方面都有明顯分野。他相信，港鐵有可能將項目留待樓市重新轉旺後，才會再次推出招標；亦有可能重新考慮分紅比例，或者減少發展商入場費，以降低發展商要承受的風險。香港地皮市場好視乎樓市表現，雖然目前受樓市不明影響，但日後宏觀經濟及樓市復甦，相信投地市場亦會隨之恢復。
港鐵上月已將項目單位數目上限，由原來1,600伙放寬至1,900伙，變相降低單位平均面積至655平方呎，以增加發展彈性。由於整個小蠔灣項目已由港鐵一次過完成補地價，是次招標不設補地價條款，惟發展商除須一筆過支付12億元入場費。綜合市場人士估計，連同補地價在內，小蠔灣第1期估值約39.38億至65.64億元，預計每平方呎樓面地價約3,000元至5,000元。
