樓齡50年 可造30年按揭？
九龍私人住宅樓齡最高和單位座數最多的大型屋苑美孚新邨，近期在業主減價幅度擴大下，終於吸引到首置人士及區內樓換樓買家入市。屋苑11月共錄得28宗成交，按月上升近三成。但買家有否留意，美孚這類樓齡動輒逾50年的屋苑，申請30年最長按揭年期又有否難度呢？
美孚新邨共建有99幢住宅樓宇，為全港樓宇座數最多的住宅屋苑，合共提供13,149伙。而老牌大屋苑一向受不同類型買家歡迎，因為伙數多，市場流轉相對較快。然而，經絡按揭轉介指，如果買家要經按保申請高成數按揭，一般而言，按保公司是以75減樓齡計算最長還款期。
就以美孚新邨為例，分8期落成，最早1968年入伙，最遲一批1978年入伙，即是部分單位樓齡已超過50年，如需要造高成數按揭，比如八成或九成，即使有「波叔Plan」，而樓價是1,200萬元以內，按保可能只用75減樓齡去計還款期，那麼便不能做足30年。
如果以1968年落成的單位，最長還款期理論上最長只能做到21年（75-54年），如果以最新1978年入伙的單位，則可以做到30年最長還款期。不過，因為美孚是藍籌屋苑，可以酌情處理，但用80減樓齡計算，前者都造不足30年。而且因疫情關係，銀行及按保收緊批核，規模較細的屋苑未必再可用80減計算，只有大屋苑才可以。
除了計樓齡也計人齡
再者，除了以樓齡計算還款年期，亦會以人齡計算的年期比較，首先要以75減歲數計算出最長還款年期，然後再將兩者取其低，即是話，如果物業是50歲樓齡，申請人是52歲，兩者都是用75減計算的話，最終的按揭年期便是23年，而不是25年。
作為西九龍藍籌屋苑，中原地產西九龍美孚高級資深分區營業經理黃惠霞表示，承接上月成交轉趨活躍，美孚新邨本月至今暫錄2宗成交，全由中原促成，平均實用呎價10,406元。
黃惠霞指，分行最新促成美孚新邨本月第2宗交投，單位為5期恒柏街5號高層A室，實用面積657平方呎，改三房套房間隔，向西南，望寶鼎台園景，今年9月以950萬元放售或2.3萬元放租，直至原有租客完約遷出，即委託代理放匙，上月更調整叫價至850萬元，最終累減180萬元或19%，以770萬元易手，折合實用呎價11,720元。
新買家為區內多年租客，鍾情單位擁雅致裝修，見近日樓價已錄得一定跌幅，上址造價亦符合其置業預算，即決定承接作新居。
