中銀:樓價關鍵是人口增速

  中銀香港(2388)昨日發表研究報告表示,香港樓價受利率和經濟增長影響,惟利息並非房價唯一決定因素,預期美聯儲加息影響有限,中長期來說人口增速才是決定房地產走勢主要因素。該行維持年初對住宅樓價上漲5%預測,下半年樓價有繼續上行壓力,全年樓價升幅在5%以上。

  中銀表示,美聯儲貨幣正常化進程對下半年樓價影響較小,低息環境至少持續至 2024 年。該行研究發現,短期來看房價主要受到實際利率和經濟增長影響;中長期來看,人口是決定房價最主要因素。

  中長期來看,香港的私人住宅供應仍然緊張。短中期來看,今年前四個月的新動工量僅有 523伙,少於去年、前年同期的 2,255伙和 3,544伙,直接影響到未來3至4年樓宇落成量。

  家庭住戶10年增3.4萬

  然而,在供給目標減少基礎上,近年來香港人口持續增加,家庭數目已連續6年維持1%以上中高速增長,並且家庭住戶平均人數逐年減少,對房屋數目需求有增無減。香港統計處數據,2010年家庭住戶數目為232.5萬戶,私人住宅存量為 116.9萬伙,公營房屋數目為 113.8萬伙。

  2020年家庭住戶數目為 264.5萬戶,私人住宅存量為 133.7萬伙,公營房屋數目為125.6萬伙。家庭住戶數目10年來增加的數量較同期住宅存量多3.4萬伙。