工廈即將迎來第二春?

  補地價劃一標準 推動重建為住宅

  據中原工商舖數據顯示,今年首季工業大廈成交額138.33億元,較去年第四季驟增118.7%。此間市場人士表示,為了配合工業大廈重建發展,行政長官林鄭月娥於去年施政報告裏宣布推行「標準金額」徵收補地價先導計劃,即於不同區域按劃一標準來徵收補地價;同時去年11月特區政府撤銷非住宅雙倍印花稅(DSD),上述兩項政策推動不少地產商搜購具潛力工業大廈,籌備重建為住宅項目,為近年來活化未見效果之工業大廈迎來第二春。

  數據顯示,今年首季工業大廈成交額138.33億元,較去年第四季63.26億元按季增加118.7%;亦較去年首季56.05億元按年增加146.8%(詳見附圖)。成交驟增,來自多宗大手交易貢獻,包括安祖高頓基金購入葵涌佳寶集團中心,作價15億元;甚至房屋協會亦動用2.708億元,購入粉嶺川田工貿廣場第二期。

  先導計劃為期兩年

  此間市場人士表示,特區政府多年來積極推展工業大廈活化,2010年至今已推出兩輪活化計劃,惟進展相當緩慢,尤其冗長補地價進程成為活化重建中顯著障礙。為此,政府去年提出標準金額補地價先導計劃,劃一補地價金額。上述政策除了重建為商廈或新型工廈外,即使重建為住宅亦能統一補價水平。

  發展局終於在3月4日宣布,3月15日起推出「標準金額」徵收工廈重建土地契約修訂補地價先導計劃,為期兩年。世邦魏理仕較早前預計,隨着「標準金額」先導計劃出現,工業物業交易量可望在今年剩餘時間進一步攀升。

  麗新發展(0488)高級副總裁潘銳民表示,新措施具吸引力,正檢視旗下哪些地盤符合條件,亦會在市場尋找有潛力工業大廈地盤。他說,措施讓他們毋須再為補地價煩惱,以往為商討補地價浪費時間,現時劃一標準毋須爭拗。

  市場消息說,麗新發展近月斥資8億元,向卓悅控股(0653)購入荃灣卓悅集團中心全幢。該物業佔地2萬方呎,位於綜合發展區內,日後倘若按5倍地積比率發展為住宅項目,可建樓面面積逾10萬方呎,按「新界南」工廈轉住宅用途,最新劃一補地價每方呎3,716元。

  冀涵蓋多類型工廈

  至於麗新發展與資本策略(0497)旗下舊工業大廈麗新元朗中心,原於去年5月已獲城規會批准放寬20%地積比率作商業發展,惟同年9月該公司重新入紙,並循改變土地用途方式申建提供828伙住宅單位。潘銳民表示,他們仍未決定項目作商廈或住宅發展,惟最終會透過標準金額方式補價。他承認劃一標準金額屬合理市場價水平。

  由資深投資者「波叔」鄧成波持有之陞域集團,亦為市場上工業大廈主要持份者之一,該公司主席鄧耀昇(波叔之子)表示,新措施對推動工業大廈活化帶來正面影響,能為補地價提供更大確定性,加快完成重建修契程序。他說,集團正積極考慮多項補地價申請,以配合集團內物業發展。他同樣希望新措施能擴大範圍,涵蓋更多類型工業大廈,包括適用於1987年以後落成的,令整個工業區能全面轉型更生。