次季樓市好淡參半

  住宅供應雖缺 疫情揮之不去 通關懸而未決

  踏入4月迎來復活節和清明節長假期,二手住宅樓市呈現一輪熾熱交投。然而黃金檔期之後,二手成交頓時萎縮,市場既有刷新高價、還有劈價蝕讓,如此兩極化表現令第二季樓市走勢模棱兩可。綜合學者和測量師表示,未來樓市維繫4項因素,牽扯着樓市升升跌跌。

  這4項因素是本港住宅供應持續短缺,疫情紓緩下工商業陸續復工,政府派發消費券刺激經濟,以及最為重要之內地和香港恢復通關。上述4項因素甚至延伸至下半年樓市表現。

  缺地逾1200公頃

  發展局局長黃偉綸上月曾在立法會表示,當局未來幾個月內將發表《香港2030+》最終研究結果,並表示報告確認香港土地短缺情況,預計實際短缺數字遠高於1,200公頃,當中以短期用地最稀罕,預料數年之內住宅供應短缺問題仍然嚴峻。

  住宅供應稀少前提下,即使失業率升至7.2%為2004年以來高位,惟樓市交投仍旺。當中二手住宅註冊量連續4季超越千億元水平,為1997年第三季後最長紀錄。香港中文大學經濟學系副教授莊太量表示,隨着市民習慣疫情,去年壓抑的置業需求會在今年釋放,所以今年需求必定會比去年增加。

  他說,今年隨着各行各業開始復工令市民購買力回復,預期成交量可望增加。同時,美國大量印鈔票製造資產泡沫,年內樓價升勢必定持續,除非政府再收緊限聚令,令復工進度受到拖延。

  樓價表現較預測好

  對於市民就業情況惡化,會否影響購買力?莊太量認為,失業率高企,惟多數集中零售、飲食等低端行業,這批低收入人士非樓市購買力來源,不足以影響樓市,只對租金有較大影響。他預期第二季,樓市仍有2%至3%升幅。

  泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,第一季有不少人趁股市高位套股換樓,刺激一、二手樓市造好,樓價表現亦比起之前預測的好。港股近日於27,000點至29,000點之好淡爭持,除非出現其他黑天鵝事件令股市急跌至25,000點以下,否則每日波動500至600點」,也不會對樓市有太大影響。

  張翹楚說,失業率已到2004年之後高位,樓價仍然絲毫不跌,反映出香港貧富懸殊情況相當嚴重,持有資產市民與普羅大眾距離愈來愈遠。即使失業率升至8%,也不會影響樓價,除非去到雙位數以上。

  第三季才望再反彈

  張翹楚預計,今年樓價不會大升大跌,在經濟仍然未全面復甦下,第二季樓市只會有輕微上落幅度,樓價會在第三季再反彈,全年樓價升幅料有5%。

  中原地產亞太區副主席陳永傑表示,近期股市正常回調,反而樓市受惠,更多人套股換樓,該行亦相當有信心估計短期聘請1,000個員工和新增30間分行。他預期第二季樓市進入大牛市,季內樓價將升5%。倘若疫情進一步受控、更多人接受疫苗注射,加上年中開放通關的話,樓價升勢將加快。