海外置業慎防陷阱
黃江天 資深法律人
近期海外置業廣告大增，海外地產商頻頻來港銷售樓盤、樓花。消委會去年接獲不少投訴，單是英國置業的已按年激增逾五成，可見問題嚴重。當中有置業騙案，包括最常見的爛尾樓、豆腐渣劣質樓、租霸等，甚至連放租物業都惹上刑事官非。現時香港法例只監管銷售本港樓盤的地產代理，若持牌代理違反《地產代理條例》，嚴重者可被「釘牌」。但在港銷售境外樓盤的地產代理則不在監管範圍。
樓宇買賣，最重要的是業權性質。以港人熟悉的英國為例，物業分「永久業權」及「租賃業權」。租賃業權需支付一定的管理費及地租，亦須受制於永久業權的條款。雖然部分物業屬於999年期的「租賃年期」，但卻可容許地主在期內加地租，部分每十年加雙倍地租，令買家成本增加；而且期內地主若把土地轉讓第三方，第三方未必受制於租賃權條款的承諾，即可上調地租。
一些在香港想像不到的，如是否具備「能源表現證書」也直接影響租售。由於英國冬天寒冷，法律規定，樓宇必須通過能源用度評分才可放賣或出租。證書限期十年，評級由A至G，評級愈低、代表能源消耗愈大。除獲豁免外，評級低於「E」級則不可出租。
單位內若有傢俬提供予租客，則須注意是否符合消防標準。根據英國的消費者權益法案，如出租物業的傢俬不符消防標準，可會構成刑事罪行。而單位內提供的電器用品必須獲得PAT驗證，確保符合標準，否則亦屬違法。
海外一些國家，樓宇買賣無需經律師，而是由不動產轉讓人負責。但此行業可能質素參差，監管有別。各處鄉村各處例，入鄉隨俗，海外置業亦然。
