豪宅天價成交三大原因
文輝道地王刺激 套股換樓抗通脹 來港人才復倍增
山頂文輝道原政府高級公務員宿舍地皮一拆為二推售後，先後於去年12月底和今年2月初以120億元和72.5億元由九倉（0004）及其牽頭財團囊括，樓面地價分別46,272元和50,010元，接連刷新香港地皮拍賣最貴呎價紀錄。受到上述「麵粉」價格飆升刺激，作為「麵包」的豪宅亦紛紛天價成交。長實（1113）旗下西半山波老道項目21 Borrett Road率先於2月中售出頂層天池單位，作價4.59408億元（連3個車位），相等於呎價136,000元，打破2017年山頂Mount Nicholson呎價132,060元紀錄，登上全亞洲最貴分層呎價樓王寶座。之後，九倉旗下山頂道77/79 Peak Road項目亦紛紛以呎價9萬元成交，顯示豪宅有價。
豪宅受到追捧，中小型住宅卻相對遜色。由會德豐地產、信和置業（0083）等五大地產商攜手發展的長沙灣維港滙I於3月中次輪銷售123伙，卻僅僅售出35伙，銷售率只有28.5%。二手樓市場，鰂魚涌康怡花園D座曾是33年前「烹夫案」的凶宅，其樓上兩房單位便以不足800萬元易手，較市價低5%；而荃灣海之戀愛炫美高層單位，業主亦不惜狂劈價350萬元沽出，與豪宅天價成交市況背道而馳。
美債息升預示通脹
為何豪宅得寵？祥益地產總裁汪敦敬表示，首先過去兩年豪宅市場表現平平，不及中小型樓市，近日受到山頂文輝道地王價格推動，只是借勢釋放積聚之購買力。
其次美國10年期國債收益率迭破1.6厘、1.7厘，朝向2厘邁升，在在反映全球通貨膨脹重燃，美聯儲局主席鮑威爾雖然再三強調當地通脹可控，確保2023年之前不會上調利率；但是市場仍是掀起「套股換樓」，買樓保值對抗即將肆虐的通貨膨脹。
最後，來港人才在過去兩年出現倍增，亦構成一股不容忽視動力。剛於3月中，一名內地客透過海外註冊公司斥資1.178億元購入長沙灣維港滙I第一座頂層複式天池屋單位，單單支付辣稅30%便高達3,536萬元。物業代理更表示，該名買家有意添食再買另一伙天池屋。
西九龍延伸CBD
被譽為樓市大好友的汪敦敬，早前亦斥資購入尖沙咀名鑄。他表示，穩健金融體制在全球疫情下更見突出，亞太區多邊合作關係更成為香港經濟主要增長動力，吸引來港人才。他形容現在豪宅市場只是等待爆發，預料全年豪宅價格至少升10%以上。而西九龍作為中環「延伸地區」、有力成為新CBD（核心商業區），區內豪宅勢成為今年重點。
汪敦敬表示，雖然豪宅出現不少好價成交，但投資物業經驗豐富的他卻認為豪宅升市未是時候。汪敦敬說，以前樓市購買力只集中在中細單位板塊，根據數字顯示，2020年5月至2021年2月成交量比起2019年6月至2020年4月增加50%，而這批增加購買力卻平均分布在每個板塊上，即是所有板塊都上升，他認為樓市只是等待一個爆發點，升勢將會令人吃驚。
消化貨源溫水煮蛙
汪敦敬認為，去年樓市上半年已走出谷底，而下半年是蓄勢待升，不過充滿幻覺。他說，樓市在去年下半年開始出現微妙變化，首批貨又平又靚，不覺得樓市升；第二批方位差些但是又平又靚，不覺得樓市升；第三批方位再差些但又平又靚，仍然不覺得樓市升。這三批貨源被消化後，樓市會「突然上升」，有如溫水煮蛙一樣。
汪敦敬說，買豪宅是睇該地區前景，而香港作為世界三大金融中心（紐約、倫敦、香港）之一，在疫情中表現是優秀並且穩定。事實上，隨着香港經濟前景逐漸明朗，不少買家均看好香港金融中心地位，過去兩年所蘊藏購買力已開始釋放，發展商出貨態度進取、成交價持續造好，加上股票市場令買家更加豪爽，因此香港豪宅市場已經冒升。
汪敦敬續說，如果把香港放入RCEP （亞太15個國家的區域全面經濟夥伴關係協定）中，香港作為金融中心所發揮的作用就變得非常重要。例如配合粵港澳大灣區的發展，RCEP 將會是香港未來20年增長最大的板塊，香港前景仍然會十分秀麗。
