魔鬼細節呃水魚 58萬賣租賃權
舊樓1劏5租上租 風險自負零保障
香港土地問題嚴重，劏房已形成一條龐大的產業鏈，最近還有人以集團式出讓劏房的「租賃權」，聲稱只要付58萬元就能搖身變「包租公」，每月穩袋3萬多元租金。有無咁大隻蛤乸隨街跳？本報記者近日放蛇暗訪發現，原來有人租下多個舊樓單位，然後斥資將單位劏成5間細房再「租上租」。為盡快賺回該筆工程費，便以每個單位58萬元出讓「租賃權」。不過，魔鬼在細節，經記者多番追問，才發現這位「二房東」制定諸多不平等條款瓜分租金收入，單位日後的維修及刑事責任亦卸得就卸，認真搵笨。 文/圖：專題組
近日，出租網站出現一張出讓「租賃權」的帖文，標榜「每月有固定收入」、「適合投資收租的新手」，吸引不少網民留言。不過，發帖者神神秘秘，拒絕在平台上公開透露詳情，又說有意者可約「睇樓」。
記者遂聯絡發帖者相約「睇樓」，按時赴約後，發現是一名自稱姓劉的地產代理，他受客戶委託處理出讓「租賃權」事宜。之後，他帶記者到佐敦一個樓齡56年的單位「睇樓」。甫打開鐵閘，單位內部別有洞天，是「一劏五」單位，最搞笑是「睇樓」變「睇走廊」，劉先生解釋：「因為這些劏房都已租出，租客返晒工，所以無得睇單位內部，我哋喺走廊睇都一樣，你見到啲裝修仲係好新淨，入伙無幾年。」他透露，5間劏房每月租金合共3.2萬元，租客每月準時交租。
但原來出讓「租賃權」的並非業主，而是「二房東」，劉指該名「二房東」兩年多前向單位業主承租該個約500平方呎的單位，租約為期9年。「二房東」之後以58萬元將單位翻新及劏成5間房，最近想套現賺回該筆裝修費，故以58萬元「頂手費」轉讓「租賃權」予「三房東」，「二房東與業主的租約仲有6年半先完，你必須一次過畀58萬元，剩下6年半的租賃權就歸你。」
劉先生之後再落足嘴頭說：「放心！這種投資方法，我經手過好多單，個個人賺到笑，好啱你哋後生仔，入場費又唔多，又穩陣。」他指最近不少人大手掃入舊樓單位劏成細房，再出讓「租賃權」封「蝕本門」。
以目前每月有3.2萬元總租金收入計，18個月後租金已抵銷58萬元「頂手費」，之後看似「淨賺」，但原來魔鬼在細節，劉透露「二房東」定下多項條約，「你唔可以獨佔租金收入，每月收到租後，要將當中1.9萬元畀佢（二房東），你分到1.3萬元。」換言之「三房東」44.6個月（3年多）後才回本。
劉先生還說：「因為疫情影響，『二房東』減了租客的租金，如果日後加番租，你就要按比例同『二房東』分。」期間「三房東」還要負起單位維修責任，若租客搬出未能即時找到新租客，「三房東」也要貼錢確保「二房東」每月收取的租金不變，顯然「三房東」是劏房產業「食物鏈」中最底層。
合約不經律師 收樓重建凍過水
「無肉食」之餘，更缺乏法律保障。劉先生指，合約由地產公司起草，不經律師處理，屬「二房東」與「三房東」之間的私下合約。加上單位樓齡逾50年，有收樓重建可能，一旦收樓，業主獲賠償，「二房東」也可以「租客」的身份領取津貼，惟「三房東」沒有法律保障，隨時未回本已包租發達夢碎。
